بسم الله الرحمن الرحيم
السلام ورحمة الله تعالى وبركاته تحية طيبة لزملائي الطلبة و الطالبات شعبة القانون مسلك القانون الخاص
عرض تحت عنوان:الرهن العقاري
تقديم :
يحتل النظام العقاري بالمغرب مكانة متميزة على رأس الانظمة القانونية الاكثر تطورا بمختلف تيارات التقدم ، والتي تعد الوسيلة الفعالة لبناء المشروعات .
ومن البديهي أن تمويل هذه الاخيرة يتطلب مبالغ ضخمة ويحتم على اي مستثمر اللجوء الى الاقتراض من المؤسسات المالية والتي تشترط لذلك ضمانات كافية للاطمئنان على استرداد ديونها .لذلك اصبحث الضمانات بمختلف انواعها عصب الحياة الاقتصادية ومحركا للتنمية في جميع الميادين .
والقاعدة المعروفة هي أن جميع اموال المدين ضمان عام للدائنين ،فإذا اتسعت هذه الاموال وكانت كافية للوفاء بجميع الديون فإن كل الدائنين سيحصل لديهم الاطمئنان بأنهم سيوفون ديونهم كاملة في هذا الضمان .أما اذا لم تكن كافية سيتقاسمونها بنسبة ديونهم اذا بادروا الى سلوك اجراءات التنفيد والتدخل فيها في وقت واحد .أما اذا تخلف بعضهم فمن الممكن الايحصل على شيئ ،هذه النتيجة ادت الى التفكير في وسائل اخرى تضمن للدائن استيفاء دينه وتحقيق مال معين لا يزاحمه فيه بقية الدائنين وفي نفس الوقت يبقى منأى عن افلاس المدين أو غشه أو تدليسه وهذا ما يسمى الضمانات الشخصية (التضامن، الكفالة الشخصية).
وكان هذا النوع منتشرا في المجتمات الاولى لأن المدين في هذه المجتمعات كان من الطبقات الفقيرة ولا يملك شيئا ولم يكن امامه سوى الاعتماد على التضامن العائلي والقبلي للحصول على القروض وفضلا كذلك ان المنقولات التي كانت متداولة ليست لها قيمة كبيرة فيما العقار كانت له مكانة خاصة ويعتبر ملكا جماعيا للاسرة ولم يكن باستطاعة اي فرد أن يقدمه كضمان لدائنيه .
اما في العصر الحديث فإن ضعف الروابط العائلية والاجتماعية وظهور منقولات اصبحث لها قيمة مالية كبيرة كالبواخر والعربات والطائرات وانشار الملكية الفردية للعقار كل ذلك ادى الى نوع جديد من الضمانات تسمى الضمانات العينية مثل الرهون بمختلف انواعها
ويمكن القول ان التقدم أن التقدم الصناعي والإنعاش الاقتصادي والرفاء الاجتماعي منوط في الوقت الحاضر بالضمانات العينية وكل اشكال الاستثمار متوقف على هذه الضمانات ولذلك اهتمت بها كل فروع القانون ابتداء من القانون المدني والقانون العقاري ومدونة التجارة والقانون البنكي والقوانين الخاصة الاخرى
اهمية الموضوع
انطلاقا مما دكرناه تبرز لنا أهمية دراسة موضوع الرهن العقاري في ثلات مستويات تظهر جليا في المستوى العملي والاقتصادي والقانوني
فمن الناحية العملية الرهن العقاري يضمن مصالح الاغيار كما انه وسيلة فعالة لوصول الدائن المرتهن الى حقه من خلال الحقوق التي ضمنها له المشرع
أما على المستوى الاقتصادي يعتبر الرهن العقاري خصوصا الرهن الرسمي ضمانة مرتفعة رهن اشارة المستثمرين لجلب الادخار الطويل وتمويل المشروعات وتوفير فرص الشغل فيزدهر الاقتصاد الوطني وخاصة بعد اقرار نظام تسنيد الديون الرهنية المثمتل في قيام صندوق الجماعي للتنسيد
اما على المستوى القانوني فإنه لايقل اهمية على المستويات الاخرى المذكورة فالملكية العقارية تقوم على اساس ثابت وطيد يبعث الاطمئنان وذلك عن طريق حمايتها بسياج من التنظيم والتشريع من كل ما قد تتعرض له من تعد أو تجاوز، لذلك نجد المواتيق الدولية والدساتير والقوانين كلها تجمع على حماية هذا الحق
وينقسم الرهن عموما إلى قسمين: رهن حيازي يقع على العقارات المحفظة و غير المحفظة ،بل ويرد حتىعلى المنقولات ،إذ يضع بموجبه المدين الراهن شيئا محددا في حيازة الدائن أو أحد من الغير يتفق عليه الدائن المرتهن والمدين الراهن. ورهن رسمي يخول المدين حق الإحتفاظ بالشيء المرهون ، والذي كان ينحصر في إطار العقارات المحفظة إلا أنه بصدور مدونة الحقوق العينية والحاملة للقانون رقم *39.08أصبح يقع حتى على العقارات في طور التحفيظ .
اشكالية البحث :
ونظرا لما للمكية العقارية من اهمية في دواليب التنمية بأبعادها المختلفة ، فإنه يجدر بنا أن نتسائل عن :
- نواع الرهن العقاري؟ و شروطه ؟
- الالتزامات التي تقع عاتق الطرفين سواء الدائن المرتهن او المدين الراهن وما العلاقة التي تربطهما بالغير؟
- اسباب انقضاء الرهن الحيازي والرهن الرسمي؟
للاجابة عن هذه الاسئلة ،سوف تنتهي بنا الى وضع اليد على اشكالية جوهرية تتمحور حول مدى كفاية القواعد القانونية المنظمة للرهن العقاري للإحاطة به من كل الجوانب؟
منهج وخطة البحث :
وفي اطار مقاربتنا لهذا الموضوع وللاجابة على الاشكالية المطروحة سنعتمد على منهج تحليلي الذي ينطلق من استقراء مختلف النصوص القانونية المؤطرة للرهن العقاري كما سندعم هذه الدراسة بمنهج وصفي الذي لاغنى عنه في كل دراسة قانونية وبدلك ارتأينا تقسيم الموضوع الى فصلين على الشكل الثالي :
الفصل الاول :الأحكام العامة لعقد الرهن العقاري
الفصل الثاني :اثار وانقضاء الرهن العقاري
لتحميل العرض المرجو الضغط على رابط التحميل التالية
رابط تحميل اضغط علي هنا (PDF) هنا